Законодательные новшества и перспективы рынка недвижимости Украины.

Регистрация прав на недвижимое имущество

С 1 января 2013 государственная регистрация прав и обременений недвижимого имущества будет осуществляться согласно Закону «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон). Если срок вступления в силу Закона не перенесут в очередной раз, все права и обременения относительно земельных участков, зданий, строений, сооружений и их частей будут регистрироваться в едином Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Напоминаем, что в настоящий момент в Украине существует 6 отдельных государственных реестров недвижимого имущества: (1) Реестр прав собственности на недвижимое имущество, (2) Государственный реестр земель, (3) Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, (4) Государственный реестр ипотек, (5) Государственный реестр обременений движимого имущества (в части обременения собственника недвижимого имущества налоговым залогом), (6) Государственный реестр сделок.

В переходный период до вступления в силу Закона (16.03.2010 - 31.12.2012) сохраняется несогласованность в нормах законодательства, регулирующих возникновение прав собственности и права аренды на объекты недвижимого имущества. Так, согласно статье 334 (3) Гражданского кодекса Украины (ГКУ) право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения (в Госреестре сделок), а в соответствии со статье 3 (3) Закона все вещные права (включая право собственности) возникают с момента их госрегистрации (до 01.01.2013 осуществляют БТИ).

Согласно статье 794 ГКУ подлежит госрегистрации договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем три года, а исходя из буквального прочтения статьи 3 (3) Закона и его переходных положений - подлежит регистрации право аренды независимо от срока договора. На практике БТИ регистрируют только договоры аренды со сроком более 3 лет, основываясь на нелогичных, но «целесообразных» разъяснениях Минюста.

Аналогичные разночтения существуют и с регистрацией права аренды земельных участков. Статья 20 Закона «Об аренде земли», статья 3 (3) Закона и его переходные положения предусматривают как госрегистрацию договора аренды, так и госрегистрацию права аренды.

Указанные несогласованности будут устранены со вступлением в силу Закона с одновременным внесением соответствующих изменений в ЗКУ и Закон «Об аренде земли».

В связи с внедрением единого госреестра регистрационные функции органов земельных ресурсов (относительно земельных участков) и бюро технической инвентаризации (относительно иных объектов недвижимости) будут переданы Укргосреестру. На протяжении многих лет шла борьбы между Минюстом и Госземагентством за контроль над системой регистрации прав на недвижимое имущество с разной степенью успешности. Сначала верх одержало Госземагентство, когда единый реестр прав на недвижимое имущество должен был вестись на базе государственного земельного кадастра. Затем с принятием новых редакций Закона «О госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» победу (вроде бы уже окончательную) праздновал Минюст.

Функции государственных регистраторов также будут выполнять нотариусы, что, безусловно, является позитивным нововведением, поскольку при заключении сделки можно будет заверить соответствующий договор и зарегистрировать право на землю и недвижимость в «едином окне» - у нотариуса.
 

Налог на недвижимость

Одним из нововведений Налогового кодекса Украины стал налог на недвижимость. Первоначально его введение планировалось с 01.01.2012, затем было отложено до 01.07.2012, а совсем недавно еще раз перенесено на 1 января 2013 года в связи с необходимостью доработки базы и порядка его взимания. Можно предположить, что очередной перенос привязан также к вступлению в силу нового порядка регистрации вещных прав на недвижимость и объединенного реестра прав.

Статьей 265 Налогового кодекса предусмотрена уплата налога на недвижимость только собственниками жилой недвижимости. Планируемая база налогообложения - жилая площадь, плательщики - как физические, так и юридические лица, имеющие в собственности жилую недвижимость. База налогообложения для физических лиц уменьшается на 120 квадратных метров и на 250 квадратных метров - для квартир. Максимальные ставки налога предусмотрены Налоговым кодексом, а конкретные будут установлены органами местного самоуправления и, следовательно, могут отличаться в разных населенных пунктах.

Предлагаемая база налогообложения выглядит достаточно спорной. Во-первых, непонятно, почему такой налог не будет взиматься с собственников коммерческой недвижимости, что является нормальной мировой практикой. Во-вторых, определение в качестве базы налогообложения только жилой площади изначально ставит в неравные условия собственников современных и устаревших квартир с одинаковой жилой, но разной нежилой площадью. С целью устранения этого неравенства Кабинетом Министров был разработан законопроект № 10451 от 11 мая 2012 года.

Собственники жилья замерли в ожидании разрешения этой ситуации, но не исключено, что момент вступления в силу статьи 265 Налогового кодекса в очередной раз будет перенесен.

 

Техническая инвентаризация

5 июля 2012 года парламент Украины в целом принял проект закона о технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, который в настоящий момент передан на подпись Президента. Если проект будет подписан, проводить техническую инвентаризацию объектов недвижимости смогут не только коммунальные предприятия - бюро технической инвентаризации (БТИ), - но и иные юридические лица, которые получат соответствующую лицензию.

Такие юридические лица могут быть созданы в любой организационно-правовой форме, но при этом размер их уставного капитала не может быть меньше 10 миллионов гривен, и они не смогут заниматься другими видами деятельности. Существующие БТИ смогут продолжать свою деятельность без получения лицензии, но лишатся своего монопольного права на проведение технической инвентаризации.

При этом законопроект имеет и недостатки. Так, в нем не установлены предельные сроки проведения технической инвентаризации, перечень необходимых для ее проведения документов, отсутствуют среди объектов, подлежащих инвентаризации, квартиры и помещения, не согласованы положения о лицензировании деятельности субъектов инвентаризации с лицензионным законодательством и т. д.

Следует также отметить, что по законопроекту возникает необходимость включения в договоры купли-продажи недвижимости как приложения технического паспорта объекта продажи для более полной его идентификации.

 

Тимур Бондарев, управляющий партнер

Станислав Герасименко, старший юрист 
Пр материалам статьи на  http://jurliga.ligazakon.ua/